Νέοι όροι δόμησης οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων

Το σύνολο των οικισμών της χώρας κάτω των 2000 κατοίκων αντιμετωπίζονται θεσμικά ως προς τους όρους δόμησής τους σύμφωνα με το ΠΔ της 24-4/3-5-85, ΦΕΚ 181Δ'.

Η ουσιαστική παρέμβαση του θεσμικού αυτού πλαισίου ήταν η έννοια της οριοθέτησης των οικισμών με ένα ενιαίο και σαφή τρόπο όπως ορίζονταν στα άρθρα 2, 3, 4 του ΠΔ, επικαλύπτοντας όλες τις αντίστοιχες περιπτώσεις ορίων οικισμών. Έχοντας λοιπόν όριο οικισμού (οιονεί όριο σχεδίου πόλης) και όρους δόμησης εντός αυτού, μπορούσαν οι μικροί οικισμοί της χώρας να εξυπηρετήσουν άμεσα τις στεγαστικές ανάγκες των κατοίκων τους.

Με το ΠΔ 20/30-08-85 συμπληρώθηκε το θεσμικό πλαίσιο για τους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων δίνοντας τη δυνατότητα εκπόνησης μελετών πολεοδομικού σχεδιασμού στους οικισμούς αυτούς.

Οι θεσμικές αυτές παρεμβάσεις ήταν η συνέχεια του προγράμματος της ΕΠΑ με τελική στόχευση την πολεοδόμηση του μεγάλου συνόλου των οικισμών της χώρας. Στα 25 χρόνια που πέρασαν, το θεσμικό πλαίσιο ενεργοποιήθηκε ως προς τη δόμηση εντός των ορίων, δημιουργώντας ενίοτε προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας στα όρια της νομιμότητας σε εφαρμογή των παρ. 3 και 3 του άρθρου 6 του ΠΔ 24-4/3-5-85.

Η στόχευση και το πλαίσιο έγινε περισσότερο προφανές ότι εξυπηρετούσε την υπερεκμετάλλευση της δόμησης των γηπέδων κύρια σε οικισμούς περιαστικούς και παραλιακούς αδιαφορώντας για το πολεοδομικό περιβάλλον μέσα στο οποίο αναπτύσσονταν. Η αδιαφορία της Πολιτείας για την εφαρμογή του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου με στόχο την άμεση πολεοδόμηση των οικισμών αυτών ώστε να οργανωθούν με τάξη και αρχές, απλά ερμηνεύεται ότι υπάκουε παθητικά (στην καλύτερη περίπτωση) στις επιλογές της ξέφρενης ανάπτυξης της αγοράς δομημένου περιβάλλοντος.

Το ΥΠΕΚΑ με τις Εγκυκλίους 1 και 3 του 2010 προσπάθησε ανεπιτυχώς να οργανώσει τις συνθήκες για την απρόσκοπτη πολεοδόμηση των μικρών οικισμών. Κάθε είδους επιλογές για αυξομειώσεις της δόμησής τους, ανάδειξης και αναβάθμισης του οικιστικού ιστού τους, καταγραφής και υποχρεωτικής επιβολής μορφολογικών στοιχείων και κανόνων κατά τη δόμησή τους, μεγέθους  ορίων και  προγραμματικού τους μεγέθους καθώς και  ανάπτυξή τους είναι κύρια στοιχεία του πολεοδομικού σχεδιασμού και μόνο δια μέσω αυτού αντιμετωπίζονται συνολικά.

Αντί αυτών, τροποποιεί τους όρους δόμησης εντός των ορίων των οικισμών αυξομειώνοντάς τους κατά περίπτωση.

Αναλυτικά, θεωρούμε ότι:

- Η επιβολή προσώπου ως στοιχείου αρτιότητας είναι μεν στη σωστή κατεύθυνση αλλά σε καμία περίπτωση δεν αντιμετωπίζει την έννοια και το περιεχόμενο της 1828/2008 απόφαση του ΣτΕ.
- Η μείωση του ποσοστού κάλυψης από 70% σε 60% δεν επιφέρει καμία ουσιαστική αλλαγή.
- Η μείωση της δόμησης στις περιπτώσεις γηπέδων έως 700 τ.μ. θα μπορούσε να γίνει αποδεκτή (δόμηση 240 + 40 τ.μ. αντί 400 τ.μ.) εάν εξυπηρετούσε την έννοια της αναλογικότητας στη δόμηση λόγω μεγέθους των γηπέδων και όχι σε τυχαίες αριθμητικές επιλογές.

Περιπτώσεις που η διαφορά 1 τ.μ. στα 700 τ.μ. μεταξύ δύο γηπέδων να επιτρέπει 120 τ.μ. διαφορά δόμησης, δεν μπορούμε να αντιληφθούμε τι εξυπηρετούν.

Η προσπάθεια επιβολής όρων δόμησης αυξημένης περιοριστικότητας στην εφαρμογή τους όπως στον τρόπο υπολογισμού του ανώτατου ύψους οδηγεί σε υπερβολές όπως του ότι οι υπόγειοι χώροι να μην εξέχουν του φυσικού εδάφους.

Προτάσεις κανονιστικές όπως αυτές που ορίζονται στο άρθρο 1 παρ. 6 δεν μπορούν να υποκαταστήσουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τα αποτελέσματά του, ούτε να αυξομειώσουν τις επιλογές των ιδιοκτητών γης για κατάτμηση των γηπέδων.

Παράλληλα οι οριζόντιες ρυθμίσεις για ογκοπλαστικές επιλογές υπερβαίνουν τα όρια αναφοράς και ευθύνης παρόμοιων κανονιστικών διαταγμάτων.

Σε κάθε περίπτωση ζητείται από το ΥΠΕΚΑ να τροποποιήσει το ΠΔ ώστε:

- Να εφαρμόζεται Σ.Δ. άμεσος αριθμητικός ώστε να συνυπάρχει με την έννοια του Μ.Σ.Δ. του Ν.2508/97.
- Να μην επιτρέπεται η κατάτμηση γηπέδων διπλασίων του ανωτάτου ορίου αρτιότητας του ΠΔ μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού.
- Να ενεργοποιήσει τις διαδικασίες ελέγχου, προώθησης και έγκρισης του πολεοδομικού σχεδιασμού αναλαμβάνοντας ουσιαστικές πρωτοβουλίες που θα καταστήσουν τη Διοίκηση επιχειρησιακή και αποτελεσματική τόσο στον οργανωτικό της ρόλο όσο και τον αντίστοιχο καθοδηγητικό.

του Τάκη Δούμα
Αρχιτέκτονας Μηχανικός