Η Ακίνητη Περιουσία στην Ελλάδα

Η απελευθέρωση του τραπεζικού δανεισμού για χρηματοδότηση Ακινήτων, η ανάγκη των ασφαλιστικών εταιριών ή των τραπεζών για ευρείας κλίμακας εκτιμήσεις, η ανάγκη διαχείρισης και αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας των φορέων του δημοσίου ή του ιδιωτικού τομέα, η είσοδος στο Χρηματιστήριο Αξιών Αθηνών (ΧΑΑ) εταιριών με αντικείμενο την ΑΠ, η Αθήνα ως Ολυμπιακή πόλη την τετραετία 2000-2004, η βελτίωση που έχει σημειωθεί στο βιοτικό επίπεδο των Ελλήνων αλλά και η αυξανόμενη ζήτηση από το εξωτερικό, δημιούργησαν ένα θετικό περιβάλλον γύρω από την Ακίνητη Περιουσία(ΑΠ) (1).

(Φωτογραφία δεξιά: Οικιστικό, εμπορικό και ψυχαγωγικό συγκρότημα Ήλιδα στο Μαρούσι (2))

Σαν συνέπεια όλων των παραπάνω, η ελληνική αγορά ΑΠ ωρίμαζε σταδιακά. Είναι κοινώς αποδεκτό, ότι η ελληνική αγορά ΑΠ ανήκε στην κατηγορία των αναπτυσσόμενων αγορών. Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνει έρευνα του βρετανικού επενδυτικού οίκου PRICOA το 2005 για τις ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων, σύμφωνα με την οποία η Ελλάδα συγκαταλέγετω στις αναπτυσσόμενες αγορές Ακινήτων μαζί με την Πολωνία, την Τσεχία και την Ουγγαρία. Η Ελλάδα υπερτερεί κατά πολύ έναντι των άλλων αναδυόμενων αγορών στα κυκλικά χαρακτηριστικά (οικονομικό περιβάλλον, τιμές ακινήτων κλπ.) αλλά συνεχίζει να παρουσιάζει χαμηλές επιδόσεις όσον αφορά στα δομικά χαρακτηριστικά της αγοράς ΑΠ (φορολογικό και ρυθμιστικό περιβάλλον, όροι μίσθωσης ακινήτων κλπ.)

Ένα από τα χαρακτηριστικά που διακρίνουν τις αναπτυσσόμενες αγορές είναι ότι δεν υπόκεινται σε οικονομικούς κύκλους. Ενώ, στις αναπτυγμένες αγορές οι περίοδοι ανόδου και ύφεσης των τιμών διαδέχονται η μία την άλλη, ως αποτέλεσμα της συνεχώς μεταβαλλόμενης ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Στις αναπτυσσόμενες αγορές υπάρχει μια σχεδόν μόνιμη ανισορροπία όπου η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά με συνέπεια οι αξίες να εμφανίζουν γενικά ανοδικές τάσεις. Όλα αυτά δυστυχώς κατέρρευσαν μαζί με την παγκόσμια οικονομική ύφεση που ξεκίνησε από την κρίση στην αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ το 2007 και επηρεάζει σήμερα την πραγματική οικονομία στη χώρα μας.
Όμως, για να γίνει πιο κατανοητό και οικείο το αντικείμενο μας γίνεται μια ανάλυση του χάρτη της ελληνικής γης. Σύμφωνα με την ανάλυση αυτή, οι δασικές εκτάσεις αποτελούν αποκλειστικά περιουσία κρατικών και δημόσιων νομικών φορέων και ιδρυμάτων. Δεν μπορούν να είναι ιδιωτικές και δεν λογίζονται, λοιπόν, ως αντικείμενο αγοραπωλησίας (Πίνακας 3.1). Κατά τα άλλα, η ανάλυση της νόμιμης ιδιοκτησίας γης δείχνει ότι το μεγαλύτερο μέρος κατέχεται από πρόσωπα (Πίνακας 3.2).

Πίνακας 3.1 
Κατανομή ελληνικών δασικών εκτάσεων σε στρέμματα (1000μ2) (3)

Πίνακας 3.2 
Νόμιμη ιδιοκτησία ανά διοικητικές περιοχές της Ελλάδος σε στρέμματα (1000μ2) (4)

Υπάρχουν οι γεωργικές εκτάσεις τις οποίες διακρίνουμε σε καλλιεργήσιμες και όχι. Ανάλογα με την κατάστασή τους χωρίζονται σε ιδιωτικές, μισθωμένες, κοινές φάρμες και λοιπά είδη (Πίνακας 3.3).

Πίνακας 3.3
Κατανομή γεωργικών εκτάσεων σε στρέμματα (1000μ2) (4)

Έλλειψη θεσμικών επενδυτών

Η δομή της ελληνικής αγοράς ιδιοκτησίας δεν ευνοεί τους θεσμικούς επενδυτές. Οι κατασκευαστές οδηγούνται ακόμη και σήμερα στη λύση της αντιπαροχής προκειμένου να μην εκταμιεύσουν για την αγορά οικοπέδου. Η αντιπαροχή υπαγορεύει κατά κανόνα τη σύσταση "οριζόντιας ιδιοκτησίας" διατηρώντας έτσι το πολύ-ιδιοκτησιακό καθεστώς που διέπει τα περισσότερα επαγγελματικά ακίνητα. Τέλος, η ανάπλαση των αστικών χώρων (urban regeneration) αποτελεί μια σημαντική παράμετρο για την ανάπτυξη της ΑΠ.
Ο κατακερματισμός των ιδιοκτησιών, οι θεσμικές ασάφειες σε ότι αφορά την ανάπτυξη ακινήτων, η έλλειψη γνώσης ή η αρνητική αντιμετώπιση του σύγχρονου αυτού αναπτυξιακού μοντέλου, είναι μερικά μόνο από τα προβλήματα που προβάλλουν ως ισχυρά εμπόδια.

Για να μπορέσει όμως η Ελλάδα να προσελκύσει υγιείς επενδύσεις στους τομείς του τουρισμού και της Ανάπτυξης και Αξιοποίησης Ακινήτων χρειάζεται να προχωρήσει σε ριζική αναμόρφωση του υπάρχοντος θεσμικού πλαισίου. Είναι σημαντικό να γίνει αντιληπτό ότι ο κάθε Κατασκευαστής καλείται σήμερα να λάβει εκτός από το επιχειρηματικό ρίσκο και το νομικό με τις συνεχείς αλλαγές που πραγματοποιούνται σε διατάξεις νόμων, κάτι το οποίο δεν συμβαίνει στο εξωτερικό.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Cybarco ΑΕ προτείνει ορισμένα πρακτικά μέτρα για την αναμόρφωση του τοπίου (4). Σαφής καθορισμός των χρήσεων γης και των συντελεστών δόμησης, κάλυψης και ύψους οικοδομών, όποια πιστοποιητικά οικοδομησιμότητας και άδειες εκδίδονται να είναι δεσμευτικά για όλες τις αρχές και να μην ανακαλούνται ή αναστέλλονται, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στο επίπεδο των αγοραίων και η σημαντική μείωση του φόρου μεταβίβασης μπορούν να λειτουργήσουν ευεργετικά στη αγορά ΑΠ.

Γεώργιος Μπέσσας
Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π.
Μaster of Engineering M.I.T.


Αναφορές:

1. Μπέσσας Γ. (2005), “Ανάπτυξη Ακινήτων και Διαχείριση Έργου”, διπλωματική εργασία, Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο, Αθήνα, Ελλάδα.
2. Ένθετο Real Estate_Vol02__2005-03-16pp4-6 – Εφημερίδα «Η Καθημερινή»
3. ΕΣΥΕ – Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος, www.statistics.gr
4. Stamatiou, E. (2002). “Land Policy: Overview of Greek Land Property and Relations”, Discussion Paper Series University of Thessaly, Vol. 8, No. 7, pp 145-176, http://www.prd.uth.gr/research/DP/2002/uth-prd-dp-2002-07_en.pdf, 17/04/2005.
5. Σιωμόπουλος, Κ. (2004). “Βαθιά τομή στην κτηματαγορά “, Εφημερίδα «ΤΟ ΒΗΜΑ», 29-08-2004, Κωδικός άρθρου: Β14250D061