Το μέγεθος της ελληνικής αγοράς ακινήτων

Το γεγονός αυτό φαντάζει αστείο όταν, σύμφωνα με την ICAP, στην Ελλάδα του 2005 υλοποιούνταν κατά μέσο όρο 150.000 συναλλαγές ακινήτων ετησίως (βλέπε Πίνακα 5.1). Όπως αναφέρουν επαγγελματίες του κλάδου, η ζήτηση ουσιαστικά «πάγωσε» από το καλοκαίρι του 2008, κάτι που έγινε ιδιαίτερα αισθητό στον κλάδο της εξοχικής κατοικίας.
Τα περισσότερα συμβόλαια που κλείνονται αυτή την περίοδο αφορούν σε μεταχειρισμένα, αφού πάνω από 7 στους 10 αγοραστές επιλέγουν σπίτια προ του 2000 που είναι πιο φθηνά. Αγοράζουν, επίσης, μικρότερα ακίνητα, 80 – 100 τ.μ. ενώ τα χρήματα που διαθέτουν δεν ξεπερνούν τις 200.000 ευρώ με την τραπεζική χρηματοδότηση να είναι ελάχιστη. Η πτώση του ρυθμού των στεγαστικών δανείων, στο 8% (ίσως και πιο κάτω τους επόμενους μήνες) είναι ενδεικτική της κατάρρευσης των αγοραπωλησιών.

Πίνακας 5.1 Συναλλαγές Ελληνικής Αγοράς Ακίνητης Περιουσίας (1)

Οικοδομική δραστηριότητα 

Όσον αφορά στην επίδοση της ελληνικής οικονομίας στον τομέα των ακινήτων τη χρονική περίοδο 1995-2001, λαμβάνοντας ως μέτρο καταγραφής της οικοδομικής δραστηριότητας όχι τον αριθμό των νέων αδειών αλλά τον όγκο (εκφρασμένο σε χιλιάδες κυβικά μέτρα) που αντιστοιχεί σε αυτές, εξάγεται το συμπέρασμα ότι την επταετία 1995-2001 η οικοδομική δραστηριότητα της χώρας αυξήθηκε με τον εντυπωσιακό ρυθμό του 182,63%.

Πίνακας 5.2 Στοιχεία ιδιωτικής νόμιμης οικοδομικής δραστηριότητας 2000-2008 (2)

Η αύξηση συνεχίστηκε μέχρι και το 2005 αγγίζοντας αριθμούς ρεκόρ για τα ελληνικά δεδομένα. Ένας από τους λόγους που εκτόξευσαν τις οικοδομικές άδειες το 2005 ήταν και η επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα από 1/1/2006. Το αποτέλεσμα ήταν να δημιουργηθούν πολλά προβλήματα με την έκδοση των αδειών. Ο πρωτοφανής αριθμός των φακέλων που είχαν υποβληθεί για άδειες από ενδιαφερομένους, ανάγκασε μέχρι και τον Νομάρχη Θεσσαλονίκης να συγκαλέσει σύσκεψη στη Διεύθυνση Πολεοδομίας την 17/11/2005. Όπως αναφέρθηκε στη σύσκεψη «αυτήν την περίοδο είναι σε εκκρεμότητα περισσότεροι από 2.200 φάκελοι αιτήσεων όταν το αντίστοιχο περσυνό διάστημα δεν ξεπερνούσαν τους 600. Από την αρχή του χρόνου μέχρι χθες είχαν εκδοθεί 4.500 άδειες, ενώ σε όλη τη διάρκεια του 2004 είχαν εκδοθεί 2.500 άδειες». (3)

Γράφημα 5.1 Λογαριθμική απεικόνιση του όγκου νέων οικοδομικών αδειών

Πολύ μικρή μείωση στις νέες οικοδομικές άδειες άρχισε να παρατηρείται μέσα στο 2007. Υποχώρησαν κατά 3,9% (4) οι νέες οικοδομικές άδειες στο σύνολο της χώρας στο δεκάμηνο Ιανουαρίου - Οκτωβρίου 2007 σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2006. Τον Οκτώβριο 2007 πάντως, παρόλο που τα πρώτα συμπτώματα της οικονομικής κρίσης είχαν κάνει την εμφάνισή τους στην άλλη μεριά του Ατλαντικού, ύστερα από αρκετούς μήνες συνεχούς υποχώρησης, οι νέες οικοδομικές άδειες κινήθηκαν ανοδικά και αυξήθηκαν κατά 5% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2006.

Πίνακας 5.3 Στοιχεία ιδιωτικής-δημόσιας νόμιμης οικοδομικής δραστηριότητας δεκαμήνων 2007-2008 (5)

Αντίθετα, πτώση 15,7% (6) της οικοδομικής δραστηριότητας παρατηρήθηκε στο δεκάμηνο του επόμενου έτους με βάση τον αριθμό των οικοδομικών αδειών. Συνεχίστηκε και τον Οκτώβριο 2008 η πτωτική τάση που είχε εδραιωθεί από τις αρχές του έτους στην οικοδομική δραστηριότητα (ιδιωτική και δημόσια). Σε μηνιαία βάση τον Οκτώβριο του 2008, υπήρξε μείωση της τάξεως του 17,4% στον αριθμό και 25,5%, όσον αφορά την επιφάνεια των αδειών του Οκτωβρίου 2007.
Η συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας συνεχίστηκε σε ποσοστό 21,2% με βάση τον αριθμό των αδειών τον Νοέμβριο του 2008. Στο 11μηνο (Ιανουαρίου - Νοεμβρίου του 2008), η πτώση έφτασε το 16,2%. Χαρακτηρίζοντας το 2008 ως η χρονιά που «βούλιαξε» η οικοδομή, αφού όλους τους μήνες η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε αρνητική εξέλιξη και σε κάποιους από αυτούς η πτώση ήταν ιδιαίτερα υψηλή. Στη αγορά άρχισαν να εμφανίζονται σημάδια ανησυχίας καθώς τον Νοέμβριο μήνα η πτώση διευρύνθηκε, κάτι που δημιούργησε αρνητικές προσδοκίες για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας τους επόμενους μήνες. Στις πρώτες γραμμές βρισκόταν η Θεσσαλία με την υποχώρηση τον Νοέμβριο 2008 στον αριθμό των νέων αδειών που εκδόθηκαν να φτάνει το 30,6%, ενώ ακολούθησε και πάλι η Αττική με πτώση 29,3%.

Μάλιστα όπως προκύπτει από την ανάγνωση των στοιχείων, η κάμψη τόσο σε ό,τι αφορά την επιφάνεια, όσο και σε ό,τι αφορά τον όγκο, είναι πολύ μεγαλύτερη, κάτι που σημαίνει ότι χτίζονται πολύ μικρότερα σπίτια από ό,τι τον αντίστοιχο μήνα του 2007 (7). Έτσι για τον Νοέμβριο 2008 η πτώση στην επιφάνεια των κτηρίων που εκδόθηκε άδεια οικοδομής, ήταν της τάξεως του 29,5%, ενώ ο όγκος ήταν μειωμένος κατά 30,2%. Γίνεται πλέον ξεκάθαρο ότι οι κατοικίες που κατασκευάζονται είναι μικρότερης επιφάνειας, προκειμένου να είναι περισσότερο προσιτές οικονομικά.

Γράφημα 5.2 Κλάδοι αγοράς Ακίνητης Περιουσίας στην Ελλάδα (8)

Η οικονομική κρίση, επέστρεψε την οικοδομική δραστηριότητα για το 2008 στα επίπεδα 1999-2000 (βλέπε Πίνακα 5.2). Με βάση τη συνολική οικοδομική δραστηριότητα (ιδιωτική - δημόσια), η μεγαλύτερη πτώση (όσον αφορά τις άδειες) παρατηρείται στην Αττική με -23,1%. Μοναδική εξαίρεση αποτέλεσε η Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου με άνοδο 3,5% (από 3.759 σε 3.892 άδειες). Σε μηνιαία βάση κατά τον Δεκέμβριο, συνεχίστηκε η πτωτική τάση που εδραιώθηκε από τους πρώτους μήνες του 2008. Ετσι, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε κατά 4,8% έναντι του αντίστοιχου μήνα του 2007 με βάση τον αριθμό των αδειών. Ωστόσο, με βάση την επιφάνεια η πτώση αγγίζει το 14,9%.

Συνολικά στοιχεία βασικών οικονομικών μεγεθών στον κλάδο των Κατασκευών 2000-2006

Εργατικό δυναμικό

Ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστικών Επιχειρήσεων Ελλάδας, Δημήτρης Καψιμάλης, αποκαλύπτει δυσοίωνα σενάρια στον κλάδο της οικοδομής, έναν από τους βασικότερους πυλώνες της ελληνικής οικονομίας. Τουλάχιστον 80.000 άνθρωποι θα μείνουν χωρίς δουλειά ή θα υποαπασχολούνται, αν δεν υπάρξει αναστροφή της πτωτικής τάσης της κτηματαγοράς (9). Στους 80.000 δεν υπολογίζονται αυτοί που θα χάσουν τη δουλειά τους σε συναφή με την οικοδομή επαγγέλματα (αλουμινάδες, ηλεκτρολόγοι, υδραυλικοί κ.λ.π). Όπως υπολογίζουν οι επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στην ανέγερση ακινήτων, περί το 1 εκατ. άνθρωποι εμπλέκονται άμεσα ή έμμεσα στον κλάδο. Από αυτούς Υπάρχουν δε και πολλά συνεργεία τα οποία εδώ κι ένα χρόνο δεν μπορούν να βρουν κανονικά ημερομίσθια (σήμερα έχουν 6 έως 10 ημερομίσθια τον μήνα, όταν προ ενός έτους εξασφάλιζαν σίγουρα 20).

Απόθεμα ακινήτων

Σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών και φορέων της αγοράς, το πλεονάζον απόθεμα νεόδμητων κατοικιών υπολογίζεται ότι ξεπερνά τις 100.000 κατοικίες (10). Οι εργολάβοι κάνουν λόγο για περίπου 100.000 απούλητα σπίτια σε όλη τη χώρα, οι σύμβουλοι ακινήτων, με βάση τις άδειες οικοδομών και τις προσθήκες νέων κτηρίων μιλούν για 200.000 ακίνητα (80-85 χιλιάδες στην Αττική). Ο αριθμός αυτός τεκμηριώνει την άποψη ότι η αγορά χαρακτηρίζεται από υπερπροσφορά, ιδίως από τη στιγμή που οι αγοραπωλησίες έχουν περιοριστεί κατακόρυφα.

Γράφημα 5.3 Κεφαλαιοποίηση και επιφάνεια νέων οικοδομών

Το ντόμινο μεταφέρεται στους κατασκευαστές οι οποίοι έχουν «παγώσει» όλα τα επενδυτικά τους σχέδια και μέσα σε μία τριετία η μείωση στην ανέγερση κτιρίων έχει φτάσει το 70% (στη Θεσσαλονίκη 50%). Η Ομοσπονδία των εργολάβων έχει δώσει σαφή εντολή στις 14.000 κατασκευαστικές επιχειρήσεις σε όλη την Ελλάδα να μην κτίζουν κανένα κτήριο αν προηγουμένως δεν έχουν «ξεστοκάρει».

Οι εργολάβοι υποστηρίζουν ότι έχουν υγιείς επιχειρήσεις, δεν χρωστούν και μπορούν να αντέξουν την κρίση. Οι κατασκευαστές επιμένουν ότι δεν υπάρχουν περιθώρια υποχώρησης τιμών και οι τιμές δεν έχουν μέχρι σήμερα υποχωρήσει ουσιαστικά όπως συνέβη στο εξωτερικό, παρότι συντρέχουν όλοι οι λόγοι για να συμβεί κάτι τέτοιο. Η εξήγηση αυτή έγκειται στις ιδιαιτερότητες της ελληνικής κτηματαγοράς, καθώς είναι μικρός ο αριθμός των κατασκευαστών που στηρίζονται σε ξένα κεφάλαια (τραπεζικός δανεισμός) για τη χρηματοδότηση των δραστηριοτήτων τους. Γι' αυτό και οι περισσότεροι έχουν ακόμα και σήμερα τη δυνατότητα, μετά από τουλάχιστον έξι μήνες αγοραστικής «ανομβρίας», να διατηρούν τις τιμές σχεδόν ίδιες.

Η τάση αυτή όμως δεν μπορεί να συνεχιστεί για πολύ ακόμα, καθώς έστω κι έτσι, πιέσεις υπάρχουν για την πραγματοποίηση πωλήσεων. Όσο κι αν οι κατασκευαστές προσπαθούν να εξωραΐσουν την κατάσταση και να εμφανίσουν μια αγορά που δεν έχει ανάγκη από μειώσεις τιμών, η πραγματικότητα είναι αμείλικτη. Όλες οι έρευνες δείχνουν ότι πέρυσι η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων σπιτιών μειώθηκε κατά 15%. Ειδικά σε περιοχές με μεγάλο απόθεμα σπιτιών και μηδενική ζήτηση, δείχνει ότι και μειωμένες τιμές υπάρχουν σε σύγκριση με το περασμένο καλοκαίρι, και δώρα αποθήκες, γκαράζ, ηλιακούς ακόμη και αυτοκίνητα δίνονται και πολλοί εργολάβοι κατεβάζουν τις απαιτήσεις. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, εφόσον δεν αλλάξει κάτι δραστικά ώστε να υπάρξει τόνωση του αγοραστικού ενδιαφέροντος, οι περιορισμένες εκπτώσεις που γίνονται σήμερα σε νεόδμητες κατοικίες, αναμένεται ότι θα λάβουν γενικευμένο χαρακτήρα από το καλοκαίρι του 2009 και μετά. Καθώς σοβαρό πρόβλημα αντιμετωπίζουν 2-3 μεγάλες εταιρείες που κτίζουν αστικά ακίνητα και πολύ περισσότεροι κατασκευαστές που δραστηριοποιούνται στην εξοχική κατοικία.

Συμπεράσματα

Το πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει ζεστό χρήμα να κινήσει την αγορά, οι Έλληνες δεν ρισκάρουν εν μέσω κρίσης να κάνουν μεγάλα ανοίγματα, ενώ έχει παγιωθεί η αντίληψη ότι θα πέσουν κι άλλο οι τιμές. Οι ελπίδες για αναζωογόνηση της αγοράς στις άτοκες συναλλαγματικές, τα δώρα και τις εκπτώσεις αποδείχθηκαν φρούδες αφού λόγω έλλειψης ρευστού οι Έλληνες δεν αγοράζουν και περιμένουν αφενός καλύτερες τιμές και αφετέρου να ανοίξουν οι στρόφιγγες των τραπεζών. Το σίγουρο είναι ότι σ’ αυτό το ιδιότυπο μπρα ντε φερ εργολάβων - αγοραστών έχει αυτή τη στιγμή νικητές τους δεύτερους.

Από την άλλη πλευρά, δεν θα πρέπει να ξεχνά κανείς ότι κατά την προηγούμενη πενταετία, η αγορά κατοικίας γνώρισε πρωτοφανείς ρυθμούς ανάπτυξης, καθώς ήταν εκατοντάδες χιλιάδες εκείνοι που απέκτησαν νέα κατοικία. Μοιραία, θα επακολουθούσε κάποιος κορεσμός, κάτι που ήδη είχε αρχίσει να παρατηρείται ήδη από τα τέλη του 2007. Εν ολίγοις, η ζήτηση θα ήταν μικρότερη ανεξάρτητα από την οικονομική κρίση. Απλώς, η παράμετρος της κρίσης έχει αντίκτυπο, τόσο στον ρυθμό έκδοσης νέων στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες, όσο και στον κρίσιμο παράγοντα της ψυχολογίας. Είναι δεδομένο ότι η θετική ψυχολογία, με τη μορφή των προσδοκιών για το μέλλον, διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο για τη λήψη αποφάσεων, όπως η απόκτηση κατοικίας. Σήμερα, που οι προσδοκίες είναι αρνητικές, η αγορά ακινήτων δεν θα μπορούσε να μείνει ανεπηρέαστη.

Του Γεωργίου Μπέσσα
Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π.
Μaster of Engineering M.I.T.


Αναφορές:

1.   RED Magazine (2004). “Real Estate and Development, Housing Greece ’04 Annual Guide”, bilingual edition, Wave Media Operations, Athens.
2.   Μπέσσας Γ. (2005), “Ανάπτυξη Ακινήτων και Διαχείριση Έργου”, διπλωματική εργασία, Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο, Αθήνα, Ελλάδα.
3.   Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος, statistics.gr, 11/04/2009
4.   Πρόβλημα με τις άδειες, kathimerini.gr 10/01/2006.
5.   Υποχώρησαν κατά 3,9% οι νέες οικοδομικές άδειες,imerisia.gr, 11/01/2008
6.   Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος,statistics.gr, 11/04/2009
7.   Πτώση 15,7% της οικοδομικής δραστηριότητας στο δεκάμηνο 2008,kathimerini.gr, 04/12/2008.
8.   Συρρίκνωση 21,2% της οικοδομικής δραστηριότητας τον Νοέμβριο 2008,imerisia.gr, 01/02/2009.
9.   Κανέλλης, Β.Σ. (2009), “Άνεργοι 80.000 στην οικοδομή! ”,imerisia.gr, 4/4/2009.
10.  Ρουσάνογλου, Ν.Χ. (2009), “Πτώση 15,4% στις οικοδομικές άδειες έφερε το πάγωμα στις αγοραπωλησίες”,kathimerini.gr, 10/03/2009.
11. Φωτογραφία εξωφύλλου,honuakaihomes.com, 14/04/2009.