Μονόδρομος για την αγορά ακινήτων οι αστικές αναπλάσεις

Από την πρόσφατη συμμετοχή μας στη διεθνή έκθεση της MIPIM που πραγματοποιήθηκε στις Κάννες μεταξύ 12 και 15 Μαρτίου 2013 προκύπτει ότι για άλλη μία φορά η διεθνής παρουσία της χώρας ήταν ιδιαίτερα μικρή και πολύ κατώτερη του ανταγωνισμού. Ευρωπαϊκές πόλεις κάθε μεγέθους έκαναν αισθητή την παρουσία τους με οργανωμένα περίπτερα και προτάσεις προσέλκυσης κάθε μορφής επενδύσεων.

Πόλεις όπως το Calais, το Στρασβούργο, η Grand Besancon, το Bordeaux της Γαλλίας, η Czestochowa και το Olsztyn της Πολωνίας, η Riga της Λετονίας, η Βαρκελώνη της Ισπανίας, το Birmingham της Μ. Βρετανίας, και σχεδόν όλες οι μεγάλες πρωτεύουσες της Ευρώπης έδωσαν ηχηρό παρόν στο διεθνές αυτό γεγονός που εφέτος προσέλκυσε πάνω από 20.000 συμμετέχοντες από 79 χώρες με κύριο σύνθημα «...αφού λεφτά υπάρχουν, επενδύστε στην πόλη μας».

Οι αναζητούμενες μορφές επένδυσης περιελάμβαναν από την αξιοποίηση ενός χωραφιού, έως την ανάπτυξη μίας ολόκληρης περιοχής. Οι μορφές επένδυσης προέκυπταν από ολοκληρωμένες μελέτες ανάπλασης των Δήμων.

Αυτή τη στιγμή βλέπουμε την δυσκολία σχεδόν όλων των δήμων της χώρας να ανταποκριθούν στις οικονομικές -και άλλες- υποχρεώσεις τους τόσο απέναντι στους δημότες τους όσο και τους εργαζομένους τους.

Παρ' όλα αυτά, θα πρέπει να αναγνωρίσει κανείς πως αρκετοί δήμοι έχουν κρυμμένες υπεραξίες τόσο σε επίπεδο αναξιοποίητων ακινήτων όσο και σε επίπεδο ανάπτυξης της υφιστάμενης υπό-αξιοποιούμενης περιουσίας τους.

Το πρόβλημα έγκειται στο ότι δεν υπάρχει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο με στόχους και όραμα για τον εκάστοτε δήμο. Ενδεικτικά, δήμαρχος μεγάλου δήμου της Αττικής λέγεται πως έψαχνε αγοραστές στην Κίνα για διατηρητέα κτίρια. Γιατί; Με ποιο στόχο; Τι θα έπαιρνε ένας ξένος επενδυτής σε αντάλλαγμα για το κεφάλαιο που θα επένδυε; Πώς θα μπορούσε κανείς να δικαιολογήσει μελλοντικά έσοδα της επένδυσης σε μία χώρα, περιφέρεια, δήμο που σιγά-σιγά ενδέχεται να γκετοποιηθεί ένα μεγάλο μέρος του;

Ένας επενδυτής -που υπάρχουν ενδιαφερόμενοι επενδυτές ακόμη και αυτή την περίοδο για την Ελλάδα- θα ενδιαφερθεί εφόσον μία επένδυση προσφέρει ικανοποιητικούς δείκτες οικονομικής απόδοσης και υπάρχει ένα απτό και ρεαλιστικό επενδυτικό πλάνο. Οι απαιτήσεις των επενδυτών δεν είναι παράλογες όπως ίσως να πιστεύουν μερικοί, συγκεκριμένα θέλουν:

- Να ξέρουν τι και από ποιον αγοράζουν νόμιμα ένα ακίνητο.
- Να ξέρουν τι και πώς και εντός ποιων χρονικών πλαισίων μπορούν να αναπτύξουν ένα ακίνητο.
- Ένα σταθερό νομικό, πολεοδομικό, φορολογικό, κλπ πλαίσιο.
- Να έχουν αίσθηση των αναπτυξιακών δυνατοτήτων μίας περιοχής τόσο σήμερα, όσο και στα χρόνια που έρχονται.

Ικανοποιώντας τις παραπάνω απαιτήσεις δημιουργεί κανείς επενδυτικά προϊόντα σε ακίνητη περιουσία.

Η Αστική Ανάπλαση είναι επίκαιρη όσο ποτέ. Μαζί της συνδέονται θέματα ζωτικής σημασίας για τις προοπτικές οικονομικής Ανάπτυξης και, συνεπώς, εξόδου από το σημερινό μας αδιέξοδο, αλλά και διασφάλισης ποιοτικής ζωής για τις επόμενες γενιές.

Στην Ελλάδα υπάρχει το εξής παράδοξο: Το βασικό θεσμικό πλαίσιο για την Ανάπλαση υπάρχει εδώ και σχεδόν δεκαπέντε χρόνια (N. 2508/1997).

Ήδη από το 1994 υφίσταται «Πράσινο ταμείο», με έσοδα που προέρχονται από πολεοδομικά πρόστιμα, εισφορές οικοδομικών αδειών και από μέρος του Φόρου Κατανάλωσης Βενζίνης και Πετρελαίου Κίνησης (N. 2242/1994).

Καλές ιδέες, ακόμη και καλές μελέτες Ανάπλασης υπάρχουν, ή μπορούν να καταρτιστούν από εγχώριους μελετητές που, παρεμπιπτόντως, είναι εξαιρετικοί!

«Ανάπλαση» όμως δεν έχουμε! Γιατί;

Τα σύγχρονα αστικά προβλήματα απαιτούν διεπιστημονική προσέγγιση και πολύπλευρη θεώρηση από πολλές ειδικότητες (κοινωνιολόγους, ψυχολόγους, οικονομολόγους, επιχειρηματίες, πολεοδόμους, κλπ). Για να αναπτυχθεί μια πόλη στο σύνολό της, χρειάζεται ένα εμπεριστατωμένο Επιχειρηματικό Σχέδιο. Κι ενώ αυτό αποτελεί στο εξωτερικό βασική συνιστώσα κάθε Αστικού Σχεδιασμού, στην Ελλάδα συνιστά μάλλον την εξαίρεση του κανόνα.

Τώρα που οι δήμοι έχουν στα χέρια τους την αστική ανάπτυξή τους -μέσω των χωροταξικών δραστηριοτήτων που περνάει στα χέρια τους- υπάρχει μία δυνατότητα για την εξεύρεση αναπλασιακών λύσεων.

Διότι πρέπει να αλλάξει ριζικά ο τρόπος που γίνεται η αξιοποίηση της δημοτικής περιουσίας των δήμων της Ελλάδος. Εάν ένα έργο Ανάπλασης αντιμετωπιστεί ως έργο Ανάπτυξης Ακινήτων έχει τη δυνατότητα, μέσα από πολλές παρεμβάσεις μεσαίας κλίμακας, να αντεπεξέλθει στις ανάγκες των καιρών.

Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τον κανονισμό 1080 των Ευρωπαϊκών Ταμείων Στήριξης (EU Structural Funds Regulation), τα αστικά έργα που θα χρηματοδοτηθούν από ένα Ευρωπαϊκό πρόγραμμα θα πρέπει να αποτελούν μέρος ενός συνολικού Σχεδίου Αστικής Αειφόρου Ανάπτυξης (Integrated Plans for Sustainable Urban Development). Κάτι που δεν υπάρχει για τους περισσότερους Ελληνικούς δήμους. Επιπλέον, θα πρέπει να έχουν αποδεκτούς οικονομικούς δείκτες απόδοσης, οι οποίοι -λόγω των ευνοϊκών όρων χρηματοδότησης του προγράμματος- θα είναι, εν τέλει, εφάμιλλοι άλλων επενδυτικών ευκαιριών.

Η Ευρωπαϊκή Ένωση αντιμετωπίζει την αστική ανάπλαση ως ένα έργο ανάπτυξης ακινήτων, μέσω του οποίου προσδοκά να βελτιώσει την ποιότητα ζωής των κατοίκων. Έχει, όμως, και συγκεκριμένες απαιτήσεις, αφού περιμένει όχι μόνο να προκύψουν ανταποδοτικά οικονομικά οφέλη από τα έργα και/ή τις δραστηριότητες της Ανάπλασης, αλλά και να υπάρξει συνολικό σχέδιο που θα ακολουθηθεί. Οι μεμονωμένες προσπάθειες μη ανταποδοτικού χαρακτήρα που, μάλλον, αποτελούν τον κανόνα στη χώρα μας, δεν συνάδουν με τον τρόπο λειτουργίας και στοχοθέτησης της Ε.Ε.

Πώς, λοιπόν, θα αναπλαστούν χώροι πρασίνου, ενώ, παράλληλα, θα έχουν και ικανοποιητικούς δείκτες οικονομικής (και δευτερευόντως κοινωνικής) απόδοσης; Η σχέση των χώρων πρασίνου με την οικονομική απόδοση στην Ελλάδα είναι κάτι σαν το «άβατο» των γυναικών στο Άγιο Όρος. Απαγορευτική. Ίσως βρεθούν εξαιρέσεις στην ιστορία, αλλά ο κανόνας είναι κανόνας.

Στην Αττική υπάρχουν διάφορα συνολικά σχέδια Αειφόρου Αστικής Ανάπτυξης, που θα μπορούσαν να ανταποκριθούν στις παραπάνω προϋποθέσεις, και κυρίως στις απαιτήσεις των οικονομικών δεικτών. Επίσης, υπάρχουν και άλλα που δεν έχουν δημιουργηθεί, καθώς δεν έχουν ασχοληθεί εξειδικευμένες εταιρείες με την ανάπτυξη ακίνητης περιουσίας με τέτοιου είδους έργα.

Εάν το συγκεκριμένο ζήτημα είχε αντιμετωπιστεί ως έργο ανάπτυξης ακινήτων με συνολικό σχεδιασμό για την πόλη (κάνοντας ένα συνολικό πλάνο Ανάπλασης/Ανάπτυξης), αυτή τη στιγμή θα μπορούσαμε να είχαμε διεκδικήσει σημαντικούς πόρους από την Ευρωπαϊκή Ένωση και άλλους αναπτυξιακούς/χρηματοδοτικούς οργανισμούς από προγράμματα όπως το JESSICA, INTERREG IV, URBACT II κ.ά.

Για τη νέα πολιτική συνοχής 2014-1020, τα Τοπικά προγράμματα ανάπτυξης µε πρωτοβουλία Τοπικών Κοινοτήτων (CLLD) και οι Ολοκληρωμένες Εδαφικές Επενδύσεις (ΙΤΙ) αποτελούν κύρια εργαλεία εφαρμογής που προτείνονται από τους Κανονισμούς. Τα κυριότερα χαρακτηριστικά τους είναι α) η προϋπόθεση Ολοκληρωμένων Στρατηγικών Τοπικής ανάπτυξης αναλόγως του πεδίου εφαρμογής, µε βάση τις τοπικές ανάγκες και το τοπικό δυναμικό, β) η εφαρμογή τους σε συγκεκριμένες εδαφικές ενότητες (υπο-περιφερειακές για τα CLLD, ευρύτερες για τα ΙΤΙs). γ) η συμπερίληψη καινοτόμων στοιχείων στο σχεδιασμό και την εφαρμογή τους.

Εάν αντιμετωπίσουμε, τώρα, την ανάπλαση των δήμων μας ως έργο Ανάπτυξης Ακινήτων, θα μπορέσουμε εντός των επόμενων ετών να προσελκύσουμε-ξένους και μη- επενδυτές. Όμως κάτι τέτοιο χρειάζεται να ξεκινήσει σήμερα.

Η ανάπλαση των δήμων και η αξιοποίηση της λιμνάζουσας -και υπό-αξιοποιούμενης- ακίνητης περιουσίας τους πρέπει να περάσει στο προσκήνιο και να γίνει σημείο τριβής σε όλους τους δήμους. Και αυτό γιατί, για να αναθερμάνουμε την οικονομία τους, απαιτούνται συντονισμένα αναπτυξιακά έργα. Έργα που -για να φέρουν άμεσα και μακροπρόθεσμα αποτελέσματα- καλούμαστε, εκ των πραγμάτων, να τα συντονίσουμε κάτω από ένα γενικό Αναπτυξιακό Επιχειρηματικό Σχέδιο και όραμα σήμερα.

Σε μία εποχή που η ανάπτυξη είναι το κύριο ζητούμενο, οι οργανωμένες αστικές αναπλάσεις είναι ίσως η μοναδική ρεαλιστική πρόταση που μπορεί να προσφέρει θέσεις εργασίας, αναβάθμιση της ποιότητας της ζωής των κατοίκων μια πόλης, έσοδα στα κρατικά ταμεία και θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης της χώρας.


*Ο Θωμάς Ζιώγας είναι Business Development Manager της NAI Hellas, του ελληνικού γραφείου της αμερικανικής επενδυτικής και συμβουλευτικής εταιρείας real estate NAI Global συμφερόντων του private equity C-III Capital Partners. Είναι ο συντάκτης της μελέτης για τις προοπτικές ακινήτων που έγινε για λογαριασμό της BlackRock και η οποία χρησιμοποιήθηκε για τις αναγωγές των σεναρίων της για τις τράπεζες όπως και της ανάλογης έκθεσης που παρήγγειλε η Pimco για την εργασία της αναφορικά με τις Κυπριακές τράπεζες.

* Ο Αλέξανδρος Περετζής είναι στέλεχος της NAI Hellas και συγγραφέας του βιβλίου «Αναπλάθω την Πόλη Αναπτύσσω τη Χώρα, Η Επόμενη Μέρα» (2010)

Πηγή:capital.gr